BESIKTNING

ATT FÖRKLARA ENKELT

Att köpa ett hus är en av livets största affärer och det ligger mycket känslor i ett husköp. Det är mycket som ska stämma. Husets geografiska placering, läge, omgivning, hustyp, planlösning, funktioner, interiör och inte minst husets skick är av största betydelse. Intrycken blir lätt överväldigande och osäkerheten kan kännas övermäktig. Lägg därtill en budgivningscirkus där man måste förhålla sig till taktikbud, sin egen ekonomiska situation och hur man ska göra med sitt nuvarande boende.

Av alla saker som man kan bedöma själv är det främst husets skick som skapar störst osäkerhet, och ofta är det just sådant man själv inte kan bedöma som oroar mest. Man kanske ser eller upplever sig se en tendens som skapar osäkerhet — det är här besiktningen kommer in. Det fungerar inte att möta ett besiktningsutlåtande som man inte kan tyda betydelsen av, till exempel när en grundtyp beskrivs som riskkonstruktion trots att huset fungerat i 300 år, eller när fönstrens tekniska livslängd anses uppnådd trots att de historiska bågarna och glasen var ett av skälen att vilja köpa huset.

Vi tror i stället på att beskriva allt så tydligt som möjligt, i ord som är enkla att förstå. Vi tror också på betydelsen av att visa problemen i bild och beskriva vad som är viktigt att fästa uppmärksamheten på.

HUR GÅR BESIKTNINGEN TILL?

En gamla-hus-besiktning inleds med en genomgång med ägarna om skicket, viktiga tidpunkter för underhållsåtgärder, vad som gjordes och hur det gjordes. Ofta görs en underhållshistorik till mäklaren om viktiga tidpunkter när olika saker har utförts. I många fall kan man även dra slutsatser om åtgärder som inte har utförts.

Därefter påbörjas en okulär besiktning av husets utsida. Huset i förhållande till landskapet, markförhållanden, lutningar, stillastående vatten i diken, vegetation som visar ytligt grundvatten, mosspåväxt och vattengynnade arter samt ytligt berg berättar om i vilket sammanhang som huset befinner sig i. Därefter undersöks grunden, bestämmer grundtyp, skador eller indikationer till skador, sättningar, lutningar närmast huset, vattenavledning. Om det är möjligt att se in i grunden används ficklampor, fuktmätare och kamera med slangoptik för att bedöma grundens skick. Hur ser konstruktionen ut, finns röta, mögel, är spikarna rostiga som håller allt på plats och hur är dofterna. Vattenavledning från taket undersöks därefter så att regnvatten inte riskerar att rinna in i grunden.

Fasad, fönster och fönsterbleck är därefter i fokus. Det är viktigt att förstå de olika byggdelarnas relation och möten till varandra. Byggnadens stomme undersöks i möjlig omfattning utan att göra förstörande ingrepp, ofta kan man få vetskap om rötskador t.ex. genom deformationer eller att spikarna som håller fasaden inte längre har något att fästa i. Taket undersöks om det är bra väderlek och alltid tillsammans med undersökning av vinden. Ofta kan skador uppstå på grund av husets användning och att orsak och verkan är viktiga aspekter att beskriva. Interiört handlar det först om att bedöma doften när man kommer in i ett rum. Det är kanske inte bara mögel och röta som man kan lukta sig till, även felaktiga byggmaterial som tryckimpregnerat trä eller kallasfalt skapa dofter som påverkar inomhusmiljön. Alla former av avvikelser registreras. I badrum kontrolleras framförallt golvbrunn samt klämring. Eldstäder undersöks översiktligt men ofta behövs kompletterande kontroll av sotare som gör provtryckning av eldstäder eller skorstenar. Uppenbara fel i elektriska installationer noteras men även här rekommenderas ofta en elbesiktning. Skönhetsfel eller skavanker tas inte upp utan främst funktionella fel omfattas av besiktningen.

Allt sammanfattas med text och bild i ett utlåtande som är omfattande, vanligtvis 20-25 sidor långt. Vi försöker beskriva orsak och verkan men undviker att beskriva omfattning som ofta kräver en öppning av väggar, golv eller tak. Vi undviker även att göra åtgärdsförslag men kan kompletteras i en köpargenomgång/coachning. Vi använder olika former av teknisk utrustning för att ta reda på skicket och för att försöka redovisa fel, som exempelvis fukt i trämaterial.

SKILLNAD MOT ÖVERLÅTELSEBESIKTNING

En överlåtelse är en juridiskt styrd besiktningsform som enbart är en okulär besiktning utan hjälpmedel. Det innebär att ingen teknisk utrustning används, som exempelvis fuktmätare för att mäta fuktskador, stålkula för att visa på bakfall eller kniv för att känna efter om det finns rötskador. Om det finns mögeldoft så skriver man att det är avvikande lukt. Är möglet synligt så skriver man att det är mikrobiell tillväxt. Det finns också en tydlig tabell där man ska skriva att ett byggmaterial har uppnått sin tekniska livslängd, exempelvis att tegelpannorna är äldre än 30 år och bör bytas. Om huset har en krypgrund eller torpargrund så måste man skriva att grundtypen är en känd riskkontruktion. Har yttertaket isolerats så måst man skriva att det är en känd riskkonstruktion. Utlåtandet omfattar heller inte en förklaring på varför ett fel finns, utan bara att det är fel.

Besiktningsformen fungerar bra för konventionella hus men blir direkt en motsättning i ett hus med historia. Om torpargrunden har fungerat sedan 200 år så är väl tiden en garant för att konstruktionen fungerar. Om tegelpannor i historiska sammanhang har en livslängd på 300 år så är väl det snarare en kvalitet än en brist.

Följden med överlåtelsebesiktningen är att den inte hjälper varken köpare eller säljare att bedöma skicket på huset. Men varför används då en så trubbig besiktningsform? Jo, skälet ligger i alla de rättsfall där missnöjda köpare har valt att processa mot besiktningsföretag i fel eller brist som de har upplevt sig drabbas av vid husköp. Inte sällan är det på grund av otydlighet i de utlåtanden som har utfärdats som skapat konflikten. Då väljer branschen att bli allt mer vag och otydlig i utlåtandena och man kan till slut fråga sig vilket stöd som denna besiktningsform har.